Определяем отношение площади, подлежащей передаче всем привлеченным инвесторам, к общей площади строительства:

300: 1000 = 0, 3

Рассчитываем сумму расходов на содержание заказчика, подлежащую учету по дебету счета 20:

(500 000 + 400 000) х 0, 3 = 270 000

Находим сумму расходов на содержание заказчика, подлежащую отнесению в дебет счета 20 в отчетном периоде:

270 000–100 000 = 170 000 (Д-т сч.20 К-т сч.08)

Определяем сумму НДС, подлежащую обособленному учету, относящуюся к затратам, учитываемым по дебету счета 20:

(60 000 + 50 000) х 0, 3 = 33 000

Рассчитываем сумму НДС, относимую в обособленный учет на счете 19 в данном месяце, относящуюся к затратам, учитываемым по дебету счета 20:

33 000 – 12 000 = 21 000 (отражаем обособленно внутри счета 19).

Суммы НДС, уплаченные по расходам заказчика, учтенные обособленно на счете 19 и относящиеся к расходам, учтенным на счете 20, при условии их оплаты могут быть приняты к налоговому вычету (ст. 172 НК РФ) на дату формирования счета 20. При этом организации следует учитывать следующее.

Часть полученных от инвестора средств относится к вознаграждению заказчика за выполнение им своих функций. Причем получены они в качестве аванса, сумма которого подлежит включению в налогооблагаемую базу по НДС на дату его получения. Точно эту сумму определить не представляется возможным, поскольку она будет определяться расчетным путем по окончании строительства (как разница между привлеченными средствами и фактически направленными на строительство суммами). Тем не менее во избежание споров с налоговыми органами о необходимости уплаты НДС с полученных авансов в данном случае организации рекомендуется рассчитать предполагаемую сумму аванса для учета ее в налогооблагаемой базе на момент получения денежных средств.

Предполагаемая сумма аванса в данном случае может быть определена экономически обоснованным методом, но она не может быть меньше суммы затрат на содержание заказчика, включаемых впоследствии в инвестиционную стоимость строительства, в расчете на долю, приходящуюся на привлеченных соинвесторов. Это обусловлено тем, что привлеченные инвесторы финансируют строительство объекта в сумме не менее, чем фактическая инвестиционная стоимость в расчете на долю привлеченного инвестора, в которую включаются и фактические затраты на содержание заказчика.

А как определить предполагаемую сумму затрат на содержание заказчика? Для этого можно воспользоваться суммой, рассчитанной в сводном сметном расчете. Если сводного сметного расчета нет, то можно воспользоваться методикой расчета затрат на содержание заказчика-застройщика, рекомендованной Методическим пособием по расчету затрат на службу заказчика-застройщика, утвержденным Письмом Минстроя России от 13 декабря 1995 г. № ВБ-29/12-347.

Пример 2.

Сумма средств на содержание заказчика, предусмотренная в сводном сметном расчете, составляет 1 000 000 руб. Общая площадь строительства – 1000 кв.м. Площадь строительства, подлежащая передаче привлеченным инвесторам, – 200 кв.м. Денежные средства от привлеченных инвесторов получены.

Находим отношение площади, подлежащей передаче привлеченным инвесторам, к общей площади строительства:

200: 1000 = 0,2

Определяем сумму предполагаемого аванса, полученного от привлеченных инвесторов, подлежащую включению в налогооблагаемую базу по НДС:

1 000 000 х 0, 2 = 200 000 (Д-т сч.76 К-т сч.62/»Авансы полученные»)

Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с полученного аванса:

200 000: 118 % х 18 % = 30 500 (Д-т сч.62 К-т сч.68) (Здесь и далее допущены округления.)

В следующем месяце площадь строительства, подлежащая передаче инвесторам, привлеченным с начала строительства, – 300 кв.м.

Находим отношение площади, подлежащей передаче привлеченным инвесторам, к общей площади строительства:

300: 1000 = 0,3

Рассчитываем сумму предполагаемого аванса, полученного от привлеченных инвесторов, подлежащую включению в налогооблагаемую базу по НДС:

1 000 000 х 0, 3 = 300 000

Определяем сумму предполагаемого аванса, полученного от привлеченных инвесторов, подлежащую включению в налогооблагаемую базу по НДС в отчетном месяце:

300 000–200 000 = 100 000 (Д-т сч.76 К-т сч.62/»Авансы полученные»)

Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет с полученного аванса в отчетном месяце:

100 000: 118 % х 18 % = 15 250 (Д-т сч.62 К-т сч.68).